許多開發(fā)商為了拿下項目，首先想到的是做一個規(guī)劃方案。他們認(rèn)為沒有規(guī)劃方案，不知道干什么，怎么能立項呢？是的，該問題想說的是，先做規(guī)劃方案，再立項申請。然而這正確嗎？
一、開發(fā)旅游水上樂園項目時，應(yīng)該先做規(guī)劃方案，還是先立項申請？
讓我們參考房地產(chǎn)項目立項所需的資料：
1. 到國土局辦理國有出讓地的土地手續(xù)；
2. 辦土地手續(xù)期間，土地儲備中心會統(tǒng)一到規(guī)劃局辦理規(guī)劃條件；
3. 具備工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制項目申請報告；
4. 具備節(jié)能評估能力的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制節(jié)能評估報告；
5. 到環(huán)保局辦理環(huán)評批復(fù)手續(xù)；
6. 到地震局辦理抗震安全性評價意見；
7. 到該項目的行業(yè)主管部門辦理行業(yè)審查意見；
8. 項目單位的立項申請文件；
9. 項目單位的營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證。
該立項所需的資料中，第1、2條要求了辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件。許多旅游開發(fā)項目，特別是旅游景區(qū)建設(shè)項目，何來辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件，因為許多旅游開發(fā)項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農(nóng)場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，不在城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)，不完全按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施。比如在林業(yè)部門主管的自然保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)索道上下站管理用房、接待設(shè)施、游客中心（可能以其他項目名稱報林業(yè)廳/局審批）、游覽景點(diǎn)等和旅游相關(guān)的游覽和服務(wù)設(shè)施，不可能都要找國土資源主管部門審批建設(shè)用地，也不會去找發(fā)改委按照其要求的立項審批流程進(jìn)行立項報批，更不用說準(zhǔn)確上述立項所需的資料。但是，并不是說旅游開發(fā)項目不需要立項報批，而是應(yīng)該根據(jù)不同項目尋找不同的審批流程。
所以說，要討論“先做規(guī)劃方案，還是先立項申請”，應(yīng)該根據(jù)不同用地所在的不同主管部門而定，且其立項報批的主管部門也應(yīng)該依此選擇不同的立項報批流程。但是，本文主要針對非自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、國有林場/農(nóng)場/牧場等特殊用地范圍內(nèi)的旅游開發(fā)項目，按照發(fā)改委非限制行業(yè)項目的立項報批程序的旅游開發(fā)項目立項審批流程，進(jìn)行系統(tǒng)性分析，以供旅游開發(fā)商參考。
